房客經常性拖欠房租，容易讓房東感到困擾，但礙於租約還沒到期，不清楚該如何是好有的房東因為一時衝動，認為房客未繳交租金在先，就決定自己找鎖匠換鎖，並丟棄房內物品，但事後反遭房客控告，讓自己陷入官司麻煩。
那房東面臨房客未按時交租的情況時，應該採取何種合法程序來收回房子呢？讓法律手牽手教大家一一認識！
（一） 房客未繳租金，房東找鎖匠換鎖，涉犯什麼刑責？
★ 強制罪
《刑法》第304條：以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。
面對不付房租的房客，使用換鎖的方法可能是最直接的手段來催促他們搬離。但是，這樣的舉動雖然有效，但很可能會觸犯刑法「強制罪」！
成立「強制罪」須符合以下2個條件：
- 1. 透過強暴或脅迫的手段，強迫他人做或不做某事。
- 2. 行為人目的是想強迫他人行無義務之事或妨害他人行使權利。
目前法院多數的觀點認為，施強暴、脅迫行為時，需要被害人親身在現場，才可能成立強制罪。然而，也有不同觀點，認為對物品實施強暴手段，並且持續影響到被害人行使權利，即便被害人並不在現場，也可成立犯罪。
也就是說，房東換鎖的行為無論房客是否在現場，都還是會有高度的法律風險，雖然收回了房子，但因此惹上刑事前科，反倒得不償失。
★ 侵入住居罪
《刑法》第306條：無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。
如果房東私自換鎖，讓房客進不了房屋，不僅有可能觸犯「強制罪」，還有可能成立「侵入住居罪」。
雖然房東擁有房屋的「所有權」，但一旦將房屋租給房客，房客就擁有了房屋的「使用收益權」。因此，房東如果未經房客同意就擅自進入租屋處，將會觸犯侵入住居罪。
（二） 對付惡房客的正確流程大公開！
房東遇到房客未支付租金的情況，不能隨意換鎖、不能隨意進入，那法律該怎麼保護房東，總不可能讓房東白白吃虧了吧！現在我們來介紹，房東該如何合法的行使自己的權利：
- 1.發存證信函給房客，終止雙方之租賃契約：
根據《民法》第440第2項的規定，當房客遲交租金達二個月租額時（扣除押租金後，多住了兩個月未付租金），房東得定相當期限、催告房客支付租金，若仍不給付租金，房東有權終止租賃契約。
- 2.終止租賃關係後，房東可提起遷讓房屋的訴訟。
房東依法終止租約後，不代表房東可以直接找搬家公司把房客的物品搬走，仍需要透過國家的力量來介入，因此，房東應向法院提起遷讓房屋的訴訟，請求房客返還房屋。
- 3.根據法院的勝訴判決來聲請強制執行程序。
提起遷讓房屋訴訟並拿到勝訴判決後，若房客仍占用著房屋，房東可拿著勝訴判決及確定證明書，向法院聲請強制執行，在警察及法院公務員的陪同下合法進入屋內取回對房屋的使用權，如此才是合法且保護房東自己的處理方法。
（三） 結語
在應對惡房客時，房東需要謹慎行事，透過正確的法律途徑，才可以有效的終止租賃關係，別讓自己陷入法律糾紛！
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