借名登記是什麼？借名登記有效嗎？一篇文章帶你秒看懂！！

 

借名登記俗稱借人頭。是指財產所有權人(借名人)，將財產登記於他人名下(出名人)，但實際上管理、使用、處分都仍然是借名人的一種契約。

 

• 借名者：實際上擁有財產所有權之人，仍然管理、使用、處分財產
• 出名者：將名字借給他人登記財產之人，實際上未管理、使用、處分之行為

舉例：小蠻與小妖是一對夫妻，丈夫小蠻已經購買兩棟房子了，但兩人計畫購買第三棟房子經營民宿，為了節稅，小蠻就借妻子小妖的名義，將第三棟房子登記在小妖的名下。

這樣類似的情形在台灣屢見不鮮，但因為其契約性質處在模糊地帶，在實務上向來是充滿爭議性的議題，不少人為了規避報稅、情感因素、規避身分資格限制…等原因，將財產借名登記在他人名下，但，借名登記到底有沒有效力？如果出名人把我的財產處分掉怎麼辦？另外，要如何證明借名登記的存在呢？

以下我們將重點聚焦在借名登記的效力與舉證的難題為您一一具體說明：

一、借名登記是什麼？

定義：當事人約定將自己的財產以他方的名義作登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記的契約。

借名登記在法律上並無明文要件，性質屬於「無名契約」，與買賣、租賃契約等「有名契約」不同，並沒有確切的規定足以依循，處於模糊地帶，因此較容易產生爭議。

二、借名登記之原因

借名登記在台灣隨處可見，在購買不動產、汽車、股票、銀行開戶、購買保險…等，都可能借用親友的名義登記，其中尤其常發生在「不動產登記」，我國對不動產採「登記主義」，不動產非經登記，不生效力[1]，在房屋或土地的移轉 (例如：買賣)，都需要登記才會發生效力。在某些情形下，將不動產登記在他人名下，能讓當事人獲得更大的利益。但這樣基於雙方信任的登記就有效嗎？正常情形來說，大部分的借名登記都是有效的，但有部分的借名登記遊走在曖昧不清的灰色地帶，有效或無效，就要看借名登記的原因是是甚麼，來進一步認定，而借名登記發生的原因目的有千奇百怪，包括為了規避資格限制、躲避稅捐、節稅、情感因素…等，哇！頭都暈了！放心，具體而言到底有哪些，就讓我們一起來一探究竟吧！

台灣較常見的借名登記大致可分成四種：

(一)躲避稅捐、節稅

我國不動產課稅主體是以「登記名義人」為認定，倘若名下有許多個不動產，當加總起來，要繳的稅金額度就會很高，此時，有些人在購買不動產時，會選擇把一部分的不動產，如：土地、房屋，登記在他人名下，省去一部分自己要繳納的稅額。同樣類型如早期的國民住宅、農地，都設有資格的限制，同理，有些人會藉著與有資格的人約定借名登記契約，以取得住宅、農地。

(二)躲避強制執行

當身上有積欠大筆債務，有些人為了防止名下財產被強制執行，如：查封、拍賣，就想方設法把財產移轉給親友，以借名登記的手段，將財產移轉到他人名下，這種雙方通謀虛偽意思把不動產賣掉不動產的刑為，就是俗稱的「假買賣，真脫產」，民眾要注意，此種類型的借名登記目前都被認定是無效的[2]，因為脫產行為是已侵害債權人的權益為目的，而且違反善良風俗。

(三)規避資格限制

法律有時會對法律行為設有資格限制，舉例來說，原住民保留地只有原住民可以購買，而有些生意人為了要在保留地上經營民宿或露營地，就借具有原住民身分的人去借名登記，以購買取得保留地。

(四)親屬共有或合夥投資

親友間或企業上的夥伴合夥一同創業，投資不動產時，為使所有權單純化，就以其中一人的名義登記；或當有人不便出名時，借朋友的名義作登記的情形；又或兄弟共同繼承一片土地，因弟弟擁有自耕農的身分，土地就以弟弟的名義登記。

 
[1] 民法第758條：一、不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失或變更者，非經登記，不生效力。二、前項法律行為，應以書面為之。

[2] 《最高法院第80年度台上字第1412號判決》意旨 參照

三、借名登記之效力

目前，借名登記只要不違反強制、禁止規定或公序良俗，皆為有效！

借名登記發展至今，所生的訴訟糾紛層出不窮，近年實務，最高法院一改過去果斷將借名登記認定無效的見解，如：通謀虛偽之意思表示[3]，依現在的見解，借名登記除非是違反禁止規定或公序良俗，最高法院一致承認其有效(最高法院104年度上字第64判決)，並偏向認定為當事人屬於內部的法律關係，白話而言，借名登記是有效的，而且，因約定借名通常是基於彼此信任的一定基礎，可以類推適用委任契約。

重點是！依實務最新見解採「有權處分說」，雖然借名登記契約是有效的，但不能對抗第三人[4]，舉例而言，借名人(表面上的財產所有人)把出名人的財產賣給第三人，就算第三人是知情﹐因為借名登記約定屬於借名人於出名人之間的「內部契約」，只存在兩人之間，不能拿著契約去對抗契約外的第三人﹐也就是說，契約對得到登記財產的第三人來說，是無效的！借名人只能事後請求出名人賠償。但相對的，出名人也可能因背信而背上刑事責任[5]。

四、借名登記財產怎麼返還？該如何自保？

(一)借名登記契約應記載事項

司法實務上，借名登記的訴訟層出不窮，它是一種聰明「權宜之計」，通常當事人雙方是基於彼此信任基礎而約定，卻時常發生「一借不復返」的情況，有親友翻臉不認人，將借名的財產當作是自己的，再偷偷拿去賣給其他人；或親友負債累累導致借名的財產被查封、拍賣…等，借名登記的劇情發展簡直比八點檔更八點檔，許多人總以為把印鑑、房產權狀握在手上，縱使財產登記在他人名下，也不會有任何問題，就放鬆警惕，那麼就大錯特錯了！

特別是大部分親友間的借名登記契約，建立在彼此信任的感情基礎，都以口頭約定的方式完成，並沒有訂立書面的契約，如：夫妻、男女朋友，之後感情生隙產生財務糾紛，走上訴訟一途，此時要證明借名登記契約的存在，就是一大難題了！

因此提醒民眾切記，為避免上述的情況發生，在約定借名登記時，雙方最好簽訂書面借名契約，以下是契約中建議應該具備事項，借名ABC：

A、標的：要借名登記的財產標的

B、時間：借名登記登記的時間範圍、返還的時間

C、約定事項：

                          I.    借名人才是真正所有權人

                         II.    出名人沒有處分財產的權利

                        III.   約定管理或處分約定標的的費用由借名人負擔

                        IV.   是否給予出名人報酬

                         V.   是否要求出名人提供擔保

(二)證明借名契約存在

但萬一碰到出名人不願意返還財產，借名人，也就是財產所有人，該怎麼要回自己的財產？實務上，出名人需負舉證責任，也就是說，要負責證明借名登記契約的存在，而該如何舉證呢？

以不動產為例，此處幫民眾整理常見的借名登記證明文件：

1、   不動產所有權狀

2、   房屋稅、地價稅、水電費、保險費…等繳納證明

3、   借名登記書面或借名登記契約書

4、   購買不動產證明，如：出資證明、房貸繳款、代書費…等金流收據

實務上，法院要判斷借名登記的存在，其實並不容易，因此提醒民眾，為避免日後產生糾紛，上述的證明文件一定要妥善保管！即便是面對自己的枕邊人也要小心，畢竟防人之心不可無，別等走到訴訟那一步、錢拿不回來時才開始後悔莫及！

以上是關於借名登記的資訊，不知道使否有幫助到您呢？如果對於令您頭痛的案件還有滿滿疑惑，也歡迎按下我們的諮詢按鈕，讓我們法律手牽手團隊來協助您喔！

[3] 《民法》第87條：表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。
[4] 《最高法院第106年度第3次民事庭會決議》意旨 參照
[5] 《刑法》第342條：為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。