天哪！租客退租時房間弄得慘不忍睹！租約到期卻賴著不走？長期積欠租金？難搞的房客就像家裡的"小強"一樣，在家裡白吃白喝，四處躲藏找謀"螂"，或是把環境弄得髒亂不堪，卻趕也趕不走，遇到千奇百怪的房客，房東究竟有哪些對策？？
許多人很羨慕坐擁數間套房，等時間到再來一間間收租金，能躺著賺的包租公、包租婆，但真的是爽爽躺著賺嗎？房客如果都是奉公守法的好公民，當然相安無事，但是！一旦碰到租屋蟑螂，長期欠繳租金、任意破壞房屋、租約到期仍賴著不走，房東可是會吃不完兜著走呢！嚴重的話，甚至可能拿不回房子！
今天就來整理幾種狀況，以及房東分別有什麼對策，面對不同種類的租屋蟑螂，當然要用對不同的殺蟑藥！最好嘶——！一噴，全部殺光光！
目錄：
一、 租約已到期，但租客賴著不走怎麼辦？[1]
二、 租客長期積欠租金該怎麼辦？
三、 租客任意改造房屋，房東怎麼救濟？
一、與房客的租約已經到期，但租客就是賴著不走，該怎麼辦？
在租屋黑市與居住不正義的現今台灣，看似房客處於較劣勢的的一方，但也不盡然，事實上現行法偏向較保護租客那邊，當房東遇到明明租約已經到期，卻死賴著不走的惡房客，倘若偏偏房東又沒有預先做好防範，真的有可能會面到求助無門的窘境！
房客與房東之間所訂立的契約，稱作租賃契約，一般情形房東會把租賃期間至少一年，之後若要續租，等隔年再簽一份新的契約，也有不少短期租約，如：3個月、半年，無論是長期或短期，都會約定一個期限，此類有訂一個明確期限的，法律上稱作「定期租約」，有些房東為了省事，覺得每一年都要再重新再簽契約很麻煩，於是當租約到期，若房客未搬走，直接放著不管當作對方續簽的意思，這時問題就來了！此時租約就會轉變成不定期租約，而不定期租約對於房東來說，就是一個不定時炸彈！
(一) 定期租約
當租約到期，房客原則上有返還房屋的義務[2]，若遇到惡房客仍然不搬走，房東只要有表示要收回自住或重新建築，或反對續約的意思，這時因為契約終止，房屋自當可以收回，對方拒不搬走就是不合法。
如果房東表明立場後，房客依然霸佔房屋不返還，就可以寄存證信函或律師函通知對方，將會採取法律途徑來解決，進而向法院提起「遷讓房屋之訴」，請求對方把房屋騰空並返還。
(二) 不定期租約
但是，倘若租約屆滿，房東與房客沒有再續簽一個租屋契約，房客仍然繼續居住，房東對此也未及時表示反對，注意！！法律上，就會被視為不定期租約而繼續承租，因為一般的不定期租賃契約，是可以隨時終止的，但如果租賃的標的是「房屋」，就會適用特別的法律，也就是關於土地法規定，除非有符合土地法第100條所列事由，否則，房屋的租賃契約不得隨時終止，那麼，既然有租約存在，房客以此為由繼續居住，就是合法的，因此房客賴著不搬走，也拿他沒辦法囉！
提醒民眾，為了預防這種事情發生，最好的方法還是先擬定好租賃契約，白紙黑字約定好租賃期間、租約到期時也不要嫌麻煩，重新簽一份契約，在日後訴訟上也有依據，否則走到訴訟的一步還需要一筆裁判費與律師費，事先做好預防措施，可以少走許多冤枉路、少花冤枉錢！
民法 第451條
租賃關係屆滿後，房客仍然繼續使用、收益房屋，房東不及時表示反對意思的話，視為以不定期限繼續租約！
這時租約未終止，如果硬是直接把租客趕走，除非是符合土地法第100條規定的6項事由，否則房東是沒有權限這麼做的！真的到這一地步，要把房屋要回來，就只有尋求訴訟一途才能解決了，因為這樣的狀況比較棘手，建議可以委任民事律師來擬訂訴訟策略。
土地法第100條
出租人如果不是因為有下列的情形，不得任意把房屋收回：
一、 出租人收回自住或重新建築時。
所謂的「收回自住」，指的是房東自己要住，在實務上，認定偏嚴格，必須要有「客觀上的正當理由」跟必要性，並且要能夠提出相當的證明才算[3]，例如：為屋主自己本身有居住的需求，倘若是要給親戚住，或者要與他人共同經營商店，都不在收回自住的範圍內；另外，所謂「重新建築」，因為是以充分利用土地為目的，實務上認定標準就比較寬鬆，房屋只要「客觀上」有重新建築的需求[4]，就可以收回自住。
二、 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
如果承租人沒有經過屋主的同意，就把房屋轉租給他人，那麼屋主就可以收回自住。
三、 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
這種屬於最為常見的情形，根據本條與租賃市場發展與管理條例第10條第2項，積欠租金，在扣掉最開始付的押金之後，須達到2個月以上，房東才可以終止租約[5]、收回房屋。
四、 承租人以房屋供違反法令之使用時。
一般來說，比較常見的情形，如住家用改成營業用、陽台外推、加蓋雨遮違建…等，有違反建築法、公寓大廈管理條例或其他法令的情形，且實務上認為，除了違反法規，還要有導致「危害公共安全」，或有「違反公序良俗」的程度，房東就可以將房屋收回。
五、 承租人違反租賃契約時。
租客有任何違反租賃契約約定事項的行為，就是屬於本項規定的範疇。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
租客應該以「善良管理人的注意義務管理、使用、保管房屋，當設備、家具有損壞、滅失的情形發生，除非是自然使用上的耗損，否則，應該由租客負損害賠償的責任，負責將受損的設備、家俱回復原狀。實務上，就曾發生過一個案件，租客在房屋內潑油漆、汙損牆壁、窗簾與地板，因此被法院判要自行承擔8萬1修繕費用的情形，因此，租客一定要小心保管及使用房屋，如果真的情緒湧了上來，想摔東西之前也記得先三思呀！
除非有上述六種情形，不然房東是不得任意把房屋收回的喔！
二、租客長期積欠租金該怎麼辦？
另一種更常見的蟑螂就是長期欠租的蟑螂，如德國蟑螂一般，殺傷力不強卻四處猖獗，一打電話催繳就四處亂竄，或直接躲起來找謀”螂”，若經多次催繳仍然遲遲收不到租金，這時房東應該如何自保呢？
以下分兩種情形來討論：
(一) 租約未到期
第一步：催告後終止租約
原則上，因為房客在租賃期間本來就有使用房屋的權利，房東是不能擅自終止租約，也不能直接把房客趕出去，除非積欠租金總額累積達兩個月，而且經過催繳，才能合法終止租約。
第二步：請求對方搬離
終止租約後，代表租賃關係消滅，那麼房客就失去繼續使用房屋的依據，當然有返還房屋的義務，若惡房客還賴著不走，就回到上述狀況一去解決
(二) 租約已到期
更加惡劣的，是碰到房客積欠租金、又賴著不願搬走的情況，雖然租約到期租賃關係自然就消滅，但總有少數幾隻天不怕、地不怕的蟑螂，此時若要把房屋要回來，就要依循民事訴訟的途徑，把握時間，盡快提起「請求返還租金之訴」了！
三、租客任意改造房屋、裝潢，房東要處理嗎？
房客未經同意任意改造房屋，若只是挪動擺設位置、裝訂家具的輕微情形，可能就摸摸鼻子算了，但如果是大改造，房東就要特別小心了，如果改造後有讓房屋的價值增加，而且房東知情也並不表示反對，在契約終止時，房東有義務償還房客增加價值的費用。
民法第431條
房客就房屋所支出的有益費用，讓房屋價值增加的話，如果房東知情也不反對，在契約終止時，房東應該償還費用！
這便是時常出現爭議的地方，一方認為價值減損要損害賠償，另一方認為價值增加要償還，但房屋價值的判斷較困難，實務上更是有不同見解，所以此處還是建議尋求專業的法律家來解決喔！
四、房屋成垃圾場！房東該怎麼應對？
若碰到房客離去後，留下滿屋髒亂惡臭不堪的垃圾，房東是有權利請房客回復原狀的，但若對方不願意回復原狀也不願意支付清潔費，建議可以直接提告，經過評估如果垃圾場造成房屋的價值打折扣，還可以進一步跟對方請求損害賠償。
若房客破壞設備、甚至破壞房體結構，可以依刑法第354條器物毀損罪[6]提告，並且附帶請民法第184條侵權行為損害賠償的訴訟。
除了提告，另一種方式，就是事先在契約中約定，房客在退租時，要將房屋回復原狀，或先約定收一筆清潔費，當作納入押金扣抵的事由之一，這些都是防範此種情形發生的方法。
以上提供您租屋蟑螂的行徑及該如何去應對，希望有幫助到您，如果喜歡我們的文章歡迎分享，也可以按下我們的免費諮詢按鈕，讓我們來為您解答喔~！
[1] 民法第450條之2 不定期租賃關係未定期限者，各當事人得隨時終止租約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
[2] 民法第455條 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
[3] 最高法院50年台上字1761號判決 參照 最高法院41年台上字138號判決 參照
[4] 最高法院70年台上字第1401判決 參照
[5] 租賃市場發展與管理條例 第10條第1項租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償
[6] 刑法第354條 毀棄、損壞前二條以外他人之物或致令不堪用，足以生損害於公眾或他人者，處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下之罰金。
